Какво трябва да знаем при сключване на договор за купуване на имот

След приключване на търговските преговори по изясняване на основните условия, свързани с покупко-продажбата на недвижим имот следва да бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба. В него се уговарят съществените условия, които по-късно ще залегнат и в окончателния договор – Нотариален акт, а именно: конкретен имот, цена на плащане, капаро за резервирането на имота, дата за нотариалното изповядване на сделката, нотариус, условия и срок за заплащане на пълната цена, срок за въвод във владение, неустойки при неизпълнение.
При сключването на предварителен договор за покупко-продажба, в договора се включва изрична клауза – декларация за собственост върху имота, липса на тежести, както и че към момента на сключване на договора са заплатени всички консумативни разходи – за ток, вода ТЕЦ, телефон.

Необходими документи

  За цялостното оформяне на сделката е необходимо да бъдат комплектовани следните документи:

1.Документ, удостоверяващи правото на собственост, а той може да бъде:

• Нотариален акт;
  
• Договор за продажба , сключени по реда на Наредбата за държавните имоти, Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти,
  
• Решение на съд по чл.19 от ЗЗД, влязло в законна сила / за обявяване на предварителен договор за окончателен / и Постановление от съдебен изпълнител за възлагане на недвижим имот на публична продан, които задължително трябва да бъдат вписани в Службата по вписванията.
  
• Нотариално завещание , саморъчно завещание, вписано в службата по вписванията, ако е обявено след 01.01.2001г.;
  
• Съдебно решение за развод / с приключило делбено дело /, при продажба на жилище, което е съпружеска имуществена общност.
  

2. Актуална скица на имота – издадена от общинската техническа служба по местонахождението на имота, ако се прехвърля право на собственост върху земя;

3. Актуална данъчна оценка по чл.226, ал. 1 от ДПК, издадена по молба на собствениците от данъчната администрация по местонахождение на имота;

4. Декларация за гражданство и гражданско състояние – попълва се от всички купувачи и продавачи на имота;

5. Декларация за липса или наличие на данъчни задължения към държавата по образец одобрен от Министерството на финансите, чл.226, ал.1 от ДПК в два екземпляра;

6. Декларация по чл. 49 от Закона за местните данъци и такси, за намерение за покупка на имот;

7. Документи за самоличност на лицата по сделката

8. Квитанции за внесени държавни такси , дължими от страните по сделката;

9. В случай, че сделката се извършва от юридическо лице чрез неговия представляващ:

• актуално правно състояние на дружеството от Окръжния съд по седалището и адреса на управление на дружеството/ срок   не по-късен от 6 м от неговото издаване /;
  
• Решение на компетентния орган, който съгласно учредителния акт на дружеството / Устав, Дружествен договор / е оправомощен да взима решения за разпореждане със собственост на дружеството;
  
• Нотариално заверени изрични пълномощни, съдържащи точното описание на имотите, както и действията които лицето е упълномощено да извърши
   

Освен посочените по-горе документи за нотариалното изповядване на сделката, следва да бъдат представени и други документи в определени случаи, а именно:

Декларация за отказ от право на ползване, ако в първичния нотариален акт има запазено или учредено право на ползване. Декларацията следва да е заверена нотариално и вписана в Службата по вписванията

Разрешение от съда , ако жилището е придобито от малолетен или непълнолетен гражданин с посочен законен негов представител
 
След получаване на цялата документация, същата се комплектова за нотариалното изповядване на сделката. Прави се проучване на собствеността за вещни тежести, след което се уговаря ден и час за нотариалното изповядване на сделката пред избрания нотариус. В деня на нотариалното изповядване, се прави окончателна проверка за тежести върху имота в Службата по вписвания. Нотариусът извършва проверка на самоличността, дееспособността и представителната власт на страните. Страните по сделката извършват окончателното разплащане между тях. Продавачът представя всички необходими квитанции и документи за изплатените суми за дължими консумативи, а купувачът изплаща остатъка от продажната цена, срещу разписка за разплащането на окончателната цена.

Нотариалните актове за прехвърляне на собственост или за учредяването на право на собственост върху такива имоти се извършват от нотариуса, в чийто имот се намира имотът. Вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват от съдията по вписванията, в чийто район се намира имотът. Другите нотариални действия могат да се извършват от всеки нотариус без оглед на връзката между района на неговото действие и нотариалното удостоверяване.
Нотариалните производства започват с молба. Страните по нотариалното производство са лицата, от чието име се иска извършване на нотариалното действие. Извършването на подлежащи на вписване нотариални актове става само в канцеларията на нотариуса, през работно време.